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주택담보대출 신청하기 전에 가장 먼저 알아둬야 할 조건은 무엇일까요? 보통 대부분의 사람들은 내 집마련을 위해 별 고민 없이 주택담보대출을 받습니다.
하지만, 주택담보대출은 금액 규모가 크기 때문에 일생 일대의 중요한 의사결정이며, 한번 대출을 받으면 돌이키기 어려운 선택이 됩니다.
그럼 주택담보대출을 받을 때 꼭 알아둬야 할 조건을 살펴보겠습니다.
1. 주택담보대출 목적
흔히 알아보는 주택담보대출 조건은 LTV, DTI, DSR등 대출 기준과 금리, 한도에 대한 정보입니다. 물론 주택담보대출을 받으려면 필요한 정보이지만 사실 주택담보대출의 목적에 대해 먼저 체크해봐야 합니다.
대한민국에서 주택이 갖고 있는 의미는 실거주목적 외에도 투자에 대한 목적도 매우 강하다고 봐야 합니다.
그러한 이유는 대부분의 중산층이 목돈으로 노후를 보장받을 수 있는 수단이 전무하기 때문입니다.
아파트 거래는 억 단위로 조정되고 협의되기 때문에 직장인으로 수년에서 십여 년을 모아야 겨우 만들 수 있는 돈을 한 번에 벌 수 있습니다.
그러한 연유로 많은 분들이 주택을 살 때 실거주를 하면서, 향후 매각 시 수익을 기대하며 구입을 하게 되는 것입니다.
하지만 앞서 살펴본 것 처럼 아파트 거래는 목돈이 필요하기 때문에 대출이 필수적으로 동반될 수밖에 없습니다.
거의 대부분의 경우 주택 매매 뿐만아니라 전세 시에도 대출을 이용하는 가구가 상당수이니, 대출을 당연시하고 거리낌이 없어지게 된 것입니다.
그렇기에 주택담보대출로 주택 구입 시 반드시 수익을 낼 수 있을까요? 사실 주택은 구입할 때부터 매각에 대한 전략을 세워놓으셔야 합니다.
2. 주택담보대출 투자성 분석
주택담보대출은 장기 대출로 최소 30년에서 길게는 50년까지 상환기간을 갖고 가게 됩니다.
상환 옵션은 원리금균등분할상환방식 부터 만기일시상환방식, 체증식상환방식 등 이 있는데, 차주의 상황에 따른 옵션을 선택할 수 있습니다.
최근 젊은층인 30대에서 체증식 상환방식이 유행입니다. 가장 큰 이유로 월 납입이자가 적다는 점을 꼽을 수 있는데, 나름대로 4~5년 뒤 매각을 염두하고 대출을 받는 식입니다.
물론 계획대로 체증식으로 적은 이자를 내다가 4~5년 뒤에 높은 가격으로 매각하여 양도차익을 실현할 수 도 있습니다. 하지만 투자 시장은 100% 예측하기 어려운 불확실성이 높은 시장입니다.
이는 부동산 시장도 마찬가지이며, 최근과 같이 세계 경기 침체로 인한 고물가, 고금리 기간이 지속되면 사실상 부동산인 아파트 가격도 하락할 수밖에 없습니다.
다시 말해 대출을 받아서 집을 샀을 때 감수하는 위험과 사지 않았을 때 감수해야 하는 위험을 잘 분석해봐야 하는 것입니다.
결국 대출은 본인의 선택에 대한 책임이고 그 결과 금융비용을 비롯한 각종 취득세, 보유세, 양도세 등의 세금납부 책임까지 함께 동반되기 때문입니다.
3. 결론
그렇다면 어떻게 주택담보대출을 받는 게 좋을까요?
만약 주택담보대출을 받기로 결정했다면 LTV의 관련 대출원금은 집값의 최고 40%를 넘기지 않도록 해야 합니다. 여기서 LTV는 주택담보인정비율로 대출 가능한 금액을 뜻합니다.
일반적으로 LTV비율이 높아지만 DTI, DSR 비율도 함께 상승하게 되는데 이렇게 되면 금리 인상에 따른 변수를 고려해야 함과 동시에 집값이 하락할 때 부담해야 할 추가적인 비용도 증가하게 되는 것입니다.
예를 들어 3억 원짜리 집을 2억 원의 주택담보대출을 받아 구입했는데, 3~4년 뒤 집값이 2억 원 밑으로 떨어지게 되면 대출이 집값을 초과하게 되는 셈이 되기 때문입니다.
그렇기 때문에 주택담보대출은 가능하면 최소화하여 실행하는 것이 좋습니다.
